Kilkakrotnie poruszałem sprawę nałożenia przez władze gminy Zielonki opłaty adiacenckiej na mieszkańców wsi Trojanowice w gminie Zielonki. Gmina Zielonki zrealizowała inwestycję z funduszy unijnych polegającą na budowie sieci kanalizacyjnej wraz z przyłączami w miejscowości Trojanowice.
W maju 2012 roku mieszkańcowi tej wsi p. Krzysztofowi doręczono pismo w którym wójt gminy zawiadamiał go o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej wskutek stworzenia warunków do podłączenia jego 19 arowej nieruchomości do sieci kanalizacyjnej. Machina administracyjna w tej sprawie szybko ruszyła z miejsca. Na zlecenie wójta rzeczoznawca majątkowy w swoim operacie szacunkowym ustalił, że wartość działki p. Krzysztofa wzrosła o kwotę prawie 14 tys. złotych, więc wójt ?działając na podstawie inspirowanej przez niego uchwały Rady Gminy z 2007r ustalającej wysokość opłaty na 32% - ustalił opłatę adiacencką w kwocie prawie 4,5 tys. złotych. P. Krzysztof od tej decyzji odwołał się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. SKO w październiku 2012r uchyliło decyzję wójta i przekazało mu sprawę do ponownego rozpatrzenia. Więc wójt ponownie rozpoczął całą procedurę od początku. W międzyczasie p. Krzysztof wnioskował o zmianę rzeczoznawcy uznając, że poprzedni dopuścił się w swoim operacie szeregu, błędów na jego niekorzyść. Oczywiście wójt wydał postanowienie odmawiające i do ?administracyjnej gry? wszedł drugi operat opracowany przez poprzedniego biegłego. Poprzedni został przez wójta anulowany. W drugim operacie rzeczoznawca ocenił wzrost wartości nieruchomości p. Krzysztofa na kwotę nieco ponad 13 tys. złotych w efekcie czego wójt ustalił mu nową opłatę adiacencką w wysokości 4.2 tys. Od tej decyzji p. Krzysztof ponownie odwołał się do SKO. Ale tym razem SKO uznało, że wszystkie jego krytyczne uwagi zostały w drugiej decyzji przez wójta uwzględnione i w pełni podtrzymało jego decyzję.
Na tę decyzję p. Krzysztof w lipcu 2013r złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie w której zarzucił, że SKO w swoim postanowieniu pominęło wszystkie jego argumenty, a szczególnie ten, że rzeczoznawca znacznie zawyżył wartość jego działki.
Dla mnie, jako dziennikarza dużym zaskoczeniem był fakt, że na tym etapie sporu przeciwnikiem prawnym p. Krzysztofa w WSA zostało Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie a nie wójt gminy Zielonki. Odebrałem to jakby SKO zostało adwokatem gminy. Dziwi to tym bardziej, że kilka miesięcy wcześniej to samo SKO pierwszą decyzję wójta uchyliło mocno ją przy tym krytykując.
Odpowiadając na skargę p. Krzysztofa do WSA Samorządowe Kolegium Odwoławcze w pełni podtrzymało swoją decyzję podkreślając jednocześnie, że w sposób rzeczywisty rzeczoznawca ograniczony był przy sporządzania operatu metodą porównania cen ilością zawieranych na terenie gminy transakcji nieruchomości. SKO wniosło o oddalenie skargi p. Krzysztofa.
Przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Krakowie na rozprawie przeciwko decyzji SKO w dniu 4 grudnia 2013r p. Krzysztofa reprezentował radca prawny Tomasz Job mający swoją kancelarię na ul. Gęsiej 8 w Krakowie. Sąd uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję wójta Zielonek oraz określił, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana.
Kilka dni temu p. Krzysztof za pośrednictwem radcy prawnego Tomasza Joba otrzymał uzasadnienie tego wyroku. Ponieważ tą sprawą żyje cała wieś Trojanowice poniżej zacytuję obszerne fragmenty uzasadnienia tego wyroku. Wnioski narzucają się same.
W przedmiotowej sprawie organy prawidłowo ustaliły, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej. Skarżący przyznał, że z możliwości tej skorzystał.
Ustosunkowując się do zarzutu skargi nieprawidłowego oszacowania wartości działki skarżącego, na wstępie stwierdzić należy, że stosownie do treści art. 146 ust.1a ustawy ustalenie opłaty adiadenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Przepis te, na mocy art.98a ust. 1 zd. ostatnie, stosuje się odpowiednio do ustalenia opłaty adiadenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. (...) W rozpoznawanej sprawie podstawę ustalenia przez organy administracji, że na skutek stworzenia warunków do podłączenia do sieci wodociągowej doszło do wzrostu wartości nieruchomości, a co za tym idzie, że zaistniała przesłanka do ustalenia opłaty adiadenckiej, stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Witolda Szmukiera. Rzeczoznawca przeprowadził wycenę nieruchomości w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej. Jak wynika z art. 154 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru metody i techniki szacowania, biorąc pod uwagę takie czynniki jak: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z art. 153 ust. u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z &4 ust. 1 rozporządzenia przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuję się porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej oraz metodę analizy statystycznej rynku. W ustępie 4 tego przepisu wprowadzono zasadę, że przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartości nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.
Analiza przedmiotowego operatu szacunkowego nie daje możliwości oceny dokonanego przez rzeczoznawcę wyboru nieruchomości uznanych za podobne i oceny cech według których nieruchomości uznane zostały za podobne. Autor operatu szacunkowego w tabelach na str. 12 i 13 operatu (pkt 8.3), co prawda, dwie nieruchomości będące przedmiotem transakcji, ale nie podał żadnych danych umożliwiających ich identyfikację, a tym bardziej umożliwiających weryfikację posiadanych cech nieruchomości porównywanych i w rezultacie potwierdzenie trafności dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru nieruchomości. Scharakteryzowanie dwóch działek o cenie minimalnej i maksymalnej , co nie jest wystarczające w świetle przedstawionych wyżej regulacji prawnych. Nadto, również w tym punkcie nie podał numerów ewidencyjnych opisywanych nieruchomości. Tymczasem z analizy przepisów & 55 i & 56 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wynika, że opis wszystkich nieruchomości stanowiących podstawę wyceny powinien być obszerny i na tyle precyzyjny, aby umożliwić zidentyfikowanie tych nieruchomości. Tylko bowiem prawidłowe określenie cech charakteryzujących nieruchomości pozwala na ich zakwalifikowanie jako podobnych do nieruchomości poddawanej wycenie. Podkreślenia wymaga, że mimo że sporządzanie operatu szacunkowego wymaga wiadomości specjalnych i stosownych kwalifikacji, to jednak musi być dokonane w sposób , który umożliwi jego weryfikację, czy to przez organy administracji publicznej czy też przez sąd administracyjny. Dokonując wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, ceny nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące jej od przedmiotu wyceny, ale korekta ta dotyczyć musi nieruchomości podobnych do wycenianej. Podobieństwo obiektów nie może budzić wątpliwości , ponieważ zarówno strony jak i organy, a także sąd muszą mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne. (...) Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne, a także i to, dlaczego biegły przyjął takie a nie inne nieruchomości do porównania.
W ocenie Sądu brak danych umożliwiających identyfikację przyjętych do porównania nieruchomości powoduje, że operat w ogóle nie poddaje się weryfikacji bądź identyfikacja ta jest w znacznym stopniu ograniczona. (...)