Kraków był pierwszym miastem, którego samorząd już w 1995 roku zdecydował się na sprzedaż mieszkań swoim najemcom z bonifikatą. Podstawą takiej decyzji była przede wszystkich chęć przekazania własności części zasobu mieszkaniowego ich wieloletnim najemcom. To właśnie ci nowi właściciele przejęli nie tylko własność, ale i związane z tym obowiązki (konieczność pokrywania wszystkich kosztów, remontów, modernizacji, termomodernizacji). Po 20 latach czas na podsumowanie tego okresu, ale także czas na zdecydowanie  jakie działania powinniśmy podjąć dalej.

Trochę historii

Przez minione 20 lat prawie 30 tysięcy rodzin stało się właścicielami swoich mieszkań. Jednocześnie przejęli oni wszystkie obowiązki i zobowiązania, jakie leżą po stronie właścicieli. Dzięki temu z jednej strony mieszkańcy doczekali się swojego własnego M, z drugiej budżet miasta pozyskał znaczne dochody (w cenach bieżących było to ok. 0,5 mld zł, czyli średnio 25 mln zł rocznie). Po wykupie nowi właściciele chętniej inwestowali w remonty, dbali i modernizowali mieszkania, części wspólne, czy też przeprowadzali termomodernizację.
Dzięki przekazaniu prawa własności Gmina zaoszczędziła w tym okresie ponad 1 mld zł, mogąc te pieniądze zainwestować w inne ważne dla krakowian przedsięwzięcia. Prywatni właściciele 30 tysięcy mieszkań w Krakowie narzucili Miastu konieczność remontów kamienic, elewacji czy termomodernizacji. Dzięki temu przez ostatnie 20 lat Kraków zmienił się na lepsze (wypiękniały kamienice, stały się bardziej bezpieczne, estetyczne i funkcjonalne). Stało się to de facto bez udziału środków Miasta. To pierwszy z aspektów wielkiego aktu sprzedaży mieszkań.
Drugi aspekt to fakt, że te mieszkania od lat zamieszkałe były (i będą) dziedziczone. To oznacza, że nie będą mogły być one wykorzystane na zaspokojenie potrzeb innych niż zamieszkujących tam osób. To nie jest wolny zasób, to zasób „zamrożony”, nie do wykorzystania na inne cele. Więcej, te mieszkania przez lata były wynajmowane zdecydowanie poniżej kosztów utrzymania, Miasto dopłacało corocznie po 30-50 mln zł. Stąd zasadność sprzedaży tych mieszkań z bonifikatą. Miasto przestało  dopłacać do bieżącego ich utrzymania i do remontów sprzedanych mieszkań.
W 2007 roku przeprowadziliśmy reformę czynszową, dzięki której  można było znaleźć dodatkowe środki na remont tysięcy mieszkań komunalnych, na termomodernizację czy na bieżące utrzymanie. Sprzedaż mieszkań w Krakowie przechodziła różne koleje losu, ustawa o sprzedaży była zaskarżana, broniona w sądzie i obroniona. W pewnym czasie zdecydowano, że ustali się ostateczny termin składania wniosków o sprzedaż mieszkań. Pierwotnie była to data 31.12.2014 roku, obecnie jest to 31.12.2015 roku. Paradoksalnie, jednak po wyznaczeniu daty końcowej, sprzedaż zamiast zdecydowanie przyśpieszyć – zdecydowanie spadła. Główny powód takiej sytuacji to nieuregulowane stany prawne wielu mieszkań.. Zostało do wykupienia orientacyjnie około 18 tysięcy mieszkań, największa z nich część była wybudowana przed 1990 rokiem.

Jak poradziły sobie inne miasta?

Kraków był pierwszym miastem, które zdecydowało się na sprzedaż mieszkań z bonifikatą. Jednak szybko dołączyły do tego pomysłu inne. Na dziś zdecydowana większość samorządów sprzedaje mieszkania komunalne z bonifikatą. Jest ona jednak bardzo zróżnicowaną – od 30 do 98%. Niektóre z miast zdecydowały się wstrzymać sprzedaż mieszkań, ustalając datę końcową. Tak zrobiła Warszawa, Białystok, Poznań czy Legnica. Chorzów pierwotnie   ustalił ostateczny termin sprzedaży, ale pod wpływem mieszkańców wycofał się z tego pomysłu.
Można więc powiedzieć, że nie ma jednoznacznego podejścia do tego zagadnienia, większość sprzedaje, część wstrzymała się od dalszych działań, a niektórzy  wycofali się całkowicie z tego przedsięwzięcia. Choć zdecydowanie najwięcej samorządów dalej sprzedaje mieszkania komunalne ich najemcom z bonifikatą.

Mieszkaniowy dylemat

Przed nami oczywisty dylemat.  Czy przedłużyć  termin ostateczny sprzedaży mieszkań komunalnych w Krakowie, czy też uznać, że 31.12.2015 roku to termin ostateczny na składanie wniosków?

Za przedłużeniem terminu przemawiają ważne argumenty:
•    Przede wszystkim stały, choć wielkościowo różny, dopływ dochodów ze sprzedaży majątku. Modyfikując uchwałę o zasadach sprzedaży możemy zwiększyć sprzedaż i  tym samym dochody.
•    Zainteresowanie zakupem mieszkańców z coraz późniejszych roczników zasiedzenia mieszkań, mogących kupować lokale z mniejszą bonifikatą.
•    Obecna uchwała wymaga zmian i uelastycznienia możliwości. Jeśli uchwała wygaśnie – nie będzie potrzeby  wprowadzania jakichkolwiek korzystnych modyfikacji.
Są też i ważne argumenty za utrzymaniem dotychczasowej daty:
•    Większe, niż w przypadku zmiany terminu sprzedaży, dochody bieżące z wynajmu. Trzeba jednak  jasno przyznać, że obecnie te dochody ledwo pokrywają bieżące koszty utrzymania tych mieszkań.
•    Chęć wykorzystania tych niesprzedanych mieszkań na stały zasób mieszkaniowy do wykorzystania na potrzeby nowych osób. Jednak praktycznie całość tego zasobu nie będzie inaczej wykorzystana, jak wynajęta dla dotychczasowych najemców lub ich następców.
•    Już raz zmienialiśmy termin zakończenia sprzedaży, bylibyśmy więc niekonsekwentni.
Dziś trzeba tą sprawę szczegółowo przedyskutować. Trzeba także skonsultować dalsze działania z mieszkańcami, zarówno mieszkańcami lokali komunalnych, jak i z osobami spoza tych lokali.
Należy spojrzeć na to przedsięwzięcie także z  szerszej perspektywy. Uruchamiając w 1995 roku sprzedaż  mieszkań komunalnych z bonifikatą  ich najemcom  stworzyliśmy mechanizm rozszerzania się w Krakowie grupy nowych właścicieli. To oni, nowi właściciele spowodowali, że krakowskie kamienice stały się piękniejsze, bardziej nowoczesne, to oni narzucili styl działania, powodzenie funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych. To naprawdę była i jest duża wartość dodana.  Dlatego warto się zastanowić, czy ta wartość dodana powinna być powiększana.
Sprawa druga – uruchamiając jako pierwsi w Polsce sprzedaż mieszkań komunalnych narzuciliśmy też pewien standard, inne samorządy odnosiły się do krakowskiego pomysłu. Możemy przypuszczać, że dziś nasza decyzja  będzie także jakąś wytyczną dla innych samorządów w tym zakresie. Dlatego musimy być bardzo rozważni i mądrze podjąć ostateczną decyzję.

Autor jest Przewodniczącym Rady Miasta Krakowa