Berlińczycy powiedzieli „tak” postulatowi wywłaszczania spekulantów z rynku mieszkaniowego. Berlińczycy powiedzieli „tak” postulatowi wywłaszczania spekulantów z rynku mieszkaniowego. Polska powinna czym prędzej iść tym samym tropem. Nie oglądając się na histeryczne głosy obrońców świętego (rzekomo) prawa własności.
Deweloperzy się obrażą
W Polsce na naszych oczach kończy swój żywot obowiązująca od trzech dekad argumentacja. Leciała ona tak: potrzebujemy więcej mieszkań, WIĘC MUSIMY:
1. zwiększać podaż ułatwiając budowanie, 2. pompować popyt zwiększając dostępność mieszkaniowych kredytów 3. nie wolno - broń Boże! - nie przeszkadzać w wolnym obrocie nieruchomościami.

Bo deweloperzy się obrażą i przestaną budować. I ludzie nie będą mieli gdzie mieszkań.
Wmawiano nam przez lata, że dopiero po spełnieniu tych warunków mieszkań nad Wisłą, Odrą i Wartą będzie dużo i będą one dostępne dla wszystkich. Po przystępnej cenie. I temu była podporządkowana cała polityka mieszkaniowa państwa. Niezależnie od tego, czy rządził SLD, PO czy też PiS. Ale ten układ się wyczerpał. W warunkach ostatnich lat doszło do
1. dynamicznego wzrostu płac,
2. polepszenia warunków życia milionów obywateli, a działo się to wszystko w warunkach
3. taniego kredytu (niskie stopy procentowe).
I właśnie dlatego ceny nieruchomości zaczęły rosnąć bardzo szybko. Z kolei te wzrosty cen nieuchronnie przyciągnęły na rynek szukających łatwego zysku spekulantów. Co jeszcze bardziej zdynamizowało wzrost cen. Wszystko dlatego, że mieszkanie to specyficzny towar. Inny niż kino, wakacje albo pietruszka. Jeśli te dobra nadmiernie zdrożeją to ludzie z nich rezygnują. A z mieszkania zrezygnować się nie da. Bo ludzie muszą gdzieś mieszkać - więc wzrosty cen (nawet szalone) nie prowadzą do załamania popytu. Albo prowadzą, ale dużo wolniej niż powinny. Wygrywają na tym oczywiście ci, którzy dysponują mieszkaniami. A najlepiej setkami lub tysiącami mieszkań. To jest sedno ich spekulacji.
Po berlińsku
W Polsce ten problem narasta. Dobra wiadomość jest jednak taka, że nie kluczymy tu w takich zupełnych ciemnościach. Mamy wokół siebie przykłady próby radzenia sobie z problemem. Szczególnie użyteczna jest lekcja niemiecka. A konkretnie berlińska. W ubiegłą niedzielę 56 proc. mieszkańców niemieckiej stolicy opowiedziało się w (niewiążącym prawnie) referendum za wywłaszczeniem z mieszkań tych funduszy spekulacyjnych, które posiadają więcej niż 3 000 jednostek mieszkaniowych. Wywłaszczenie byłoby zupełnie zgodne z prawem, gdyż odbywałoby się na mocy art. 15 niemieckiej konstytucji. Artykuł ten głosi, że:
„Grunty i ziemia, bogactwa naturalne i środki produkcji mogą być w celu uspołecznienia przekształcone na mocy ustawy, która określa rodzaj i rozmiar odszkodowania, we własność społeczną lub w inne formy gospodarki społecznej.
Wywłaszczenie miałoby się odbyć za odszkodowaniem. Jakim? Organizatorzy referendum chcą by stało się to za stawkę „znacząco poniżej rynkowej wartości nieruchomości”. W tym momencie działają w Berlinie fundusze spekulacyjne takie, jak Deutsche Wohnen, Vonovia czy Pers Group. Największe mają ponad… 130 000 jednostek mieszkaniowych.
Oczywiście berlińskie referendum nie spadło na miasto nad Szprewą niczym grom z jasnego nieba. To finał długiego i niezwykle ciekawego procesu. Ma on oczywiście związek ze specyfiką niemieckiej stolicy. Miejsca, które - ze względu na swoją powojenną historię - aż do końca lat 90. nie było (nawet dla Niemców) preferowanym miejscem do życia. Mieszkania były tanie. Hype na Berlin ruszył dopiero w początkach XXI wieku. A ceny najmu i nieruchomości w niemieckiej stolicy zaczęły orientować się na cenowe poziomy innych metropolii: Paryża, Londynu, Monachium albo Sztokholmu. Ten proces przyciągnął oczywiście spekulantów. Do tego doszła jeszcze wschodnioberlińska specyfika, gdzie po roku 1990 (zjednoczenie Niemiec) wiele postenerdowskich spółdzielni mieszkaniowych zostało przejętych przez prywatnych inwestorów. Inwestorzy ci przez lata traktowali ten zasób jako bezpieczną lokatę kapitału. W ciągu ostatniej dekady wielu z nich zostało jednak przejętych przez dużo bardziej agresywne fundusze. Miało to oczywiście związek z generalnym przekształceniem starych dobrych Niemiec spod znaku społecznej gospodarki rynkowej” w twardych prymusów neoliberalnego ładu ostatnich lat.
Drożyzna boli
Drożyzna zaczęła ludzi boleć. Głównie dlatego, że 85 proc. Berlińczyków mieszka w wynajmowanych lokalach. Ten model bywa często przez nasze media przedstawiany jako lek na wszelkie zło. A zwłaszcza na nadmierną fiksację naszego społeczeństwa na „ciasne, ale własne M”. W berlińskiej rzeczywistości stale rosnących czynszów model najmu także jednak zaczął się zamieniać w nielichą pułapkę. Niemieckie media pełne są ostatnio historii ludzi, którzy przez lata korzystali długoterminowych kontraktów najmu mieszkań po cenach chronionych. W ostatnich latach byli jednak w wyniku presji ze strony deweloperów z tych kontraktów wyjmowani. Czasem przekupstwem (dam ci okrągłą sumkę, jak się wyprowadzisz), czasem groźbą (nieznani sprawcy demolujący klatkę schodową), a czasem jawną przemocą (odcięcie ogrzewania zimą pod pozorem remontu). Oczywiście ci, co raz z systemu najmu chronionego wypadną mają (przy stagnacji ich dochodów) coraz mniejsze szanse na pozostanie w lepszych dzielnicach miasta. Tak gentryfikuje się Berlin, a historie stamtąd płynące jako żywo przypominają to, co działo się wcześniej w Londynie, Nowym Jorku czy Monachium. Można tu znaleźć także wiele niepokojących podobieństw do draństwa warszawskiej reprywatyzacji.
W tych warunkach drogie mieszkania stały się wielkim politycznym tematem. Były wielkie demonstracje uliczne, pisały o tym media, mówili politycy. W efekcie już dwa lata temu (zima 2019) berliński rząd (zwany tu tradycyjnie Senatem) zaproponował wprowadzenie mechanizmu kontroli czynszów. Miał on polegać na tym, by przez pięć lat prywatni właściciele mieszkań nie mogli podnosić lokatorom komornego. Prawo miało objąć 1,5 miliona lokali zbudowanych przed rokiem 2014. Państwowa rekompensata miała przysługiwać w przypadku niektórych koniecznych remontów nieruchomości. Aby uniknąć dzikiego podnoszenia czynszów w oczekiwaniu na nadejście nowego prawa, berlińskie władze chciały, by czynszowa czapa została ustalona wedle stawki z… przeszłości. Konkretnie z czerwca 2019 roku. Biorąc pod uwagę skalę problemu propozycja ta była i tak dość zachowawcza. A wielu widział w niej dopiero początek sięgających dalej zmian. W tym ustanowienia powszechnego prawa do mieszkania po przystępnej cenie. Co to znaczy „przystępnej”? Jedna z propozycji głosiła, że cena najmu nie powinna przekraczać 30 procent dochodu gospodarstwa domowego.
Walka trwa nadal
System przystąpił jednak do kontrofensywy, a posiadacze mieszkań nie zamierzali zrobić nawet kroku wstecz. W sukurs przyszedł im niemiecki Trybunał Konstytucyjny, który orzekł (w kwietniu tego roku), że berlińska „czynszowa czapa” jest niezgodna z ustawą zasadniczą. To z resztą stały schemat powtarzający się w wielu krajach bogatych, gdzie elity prawnicze zazwyczaj stają po stronie interesu klas posiadających. Berlińskie referendum - zakończone przegłosowaniem dużo bardziej radykalnego wywłaszczenia funduszy - jest z kolei reakcją na decyzję niemieckiego TK. Nie chcieliście ustąpić troszeczkę, to możecie stracić dużo więcej. Walka trwa więc nadal.
I jest to walka realna. A lekcje z niej mogą - a nawet powinny - zostać przestudiowane w Polsce. Nie ma się co oszukiwać, że starcie będzie lekkie, łatwe i przyjemne. Lobby dewelopersko-właścicielskie jest u nas potężne i z łatwością zapewni sobie przychylność sporej części mediów oraz klasy politycznej. Jedyna nadzieja w presji społecznej. I na strach przed rosnącym niezadowoleniem z powodu mieszkaniowej drożyzny. Kto na naszej scenie politycznej będzie umiał to przeczytać? Czy PiS znów okaże się jedyną nadzieją na utemperowanie rynku? Czy może wokół tego tematu stworzy się jakaś nowa lewica? To nam wyznaczy dynamikę polityczną na nadchodzące lata. Ciąg dalszy nastąpi..
Rafał Woś

Tekst ukazał się na Salon24.pl 1 października 2021r